건물 기준시가란? 확인 방법

건물을 양도(매매)하거나 상속, 증여를 할 때 과세기준이 되는 것이 건물 기준시가입니다. 공동주택 및 개별주택, 토지의 경우는 국토교통부 및 지자체장이 평가하여 공시하고 있습니다. 물론 조회도 가능하며 '국토교통부 부동산 공시가격 알리미'를 통하면 됩니다.

하지만 위에 나열한 공동주택, 개별주택, 토지 등을 제외한 일반건축물의 경우 별도의 산식에 따라 토지와 건물을 일괄 평가해 상속 및 증여세의 과세기준을 삼고 있으며 이것을 '건물 기준시가'라고 합니다.

 

따라서 건물을 양도하거나 상속 또는 증여를 할 때에는 사전에 미리 건물 기준시가를 확인하는 것이 좋습니다.

 

1. 건물 기준시가 산정 방법

 

건물 기준시가는 아래와 같은 방법으로 산정을 하는데, 토지가격은 개별 공시지가를 따르므로 조회를 하면 바로 알 수 있으나 건물가액 산정은 국세청에서 정해놓은 공식에 따라야 합니다.

건물가액(토지포함) = 기준시가 계산 방법에 따른 '건물가격' + 개별공시지가에 따른 '토지가격'

 

 

건물가액을 산정하려면 먼저 ㎡금액은 산출해야 하며 계산식은 아래와 같습니다.

 

㎡당 금액 = 건물신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정률

 

생소한 용어가 많아 참 복잡합니다. 건물신축가격 기준액, 구조지수 등은 국가에서 매년 공고를 하고 있습니다. 따라서 해당 내용을 파악하여 공식에 대입하면 됩니다.

 

- 2020년 기준 건물신축가격 기준액은 730,000원/㎡ 입니다.

- 구조지수는 건물의 구조에 따른 지수인데요. 2020년 조정된 경량철골조의 구조지수는 77입니다.

- 용도지수는 해당 건물의 용도에 따른 지수입니다. 2020년 조정된 기준으로 대상건물이 유흥주점이나 카지노영업소의 경우 135입니다.

- 위치지수는 건물 부속토지 ㎡당 개별공시지가로 하는데요. 2020년 조정된 기준은 아래 표를 참고하세요.

건물 부속토지 ㎡당 개별공시지가	2020년 조정된 기준
300,000원 이상 ~ 350,000원 미만	94
350,000원 이상 ~ 500,000원 미만	96
500,000원 이상 ~ 650,000원 미만	98

 

위의 기준으로 ㎡당 금액을 산출하였으면 아래 산식을 바탕으로 최종 건물 기준시가를 산정하면 됩니다.

 

건물 기준시가 = ㎡ 금액 * 평가 건물의 면적(건물 면적은 대지에 들어선 건물의 모든 바닥면적의 합)

 

개인이 산출하기에 너무 복잡하죠? 그래서 국세청 홈택스 사이트에서 건물 기준시가를 자동으로 계산하는 페이지를 만들어 두었습니다.

 

 

2. 국세청 사이트를 이용하여 건물 기준시가 계산하는 방법

 

1)조회를 하려면 먼저 국세청 홈택스 사이트에 방문을 해야겠죠?^^

  홈텍스 사이트에 방문합니다.

국세청 홈택스

 

2)페이지 상단의 조회/발급 => 기타조회 하단에 기준시가 조회를 클릭합니다.

 

3)그러면 아래 드랍다운 메뉴로 건물이나 조회 목적에 맞는 선택메뉴가 나오는데 여기에 해당하는 것을 눌러줍니다. 우선 건물기준시가(양도)에 들어가보겠습니다.

 

4)아래와 같이 건물기준시가(양도)에 해당하는 건물 정보를 입력하여 조회를 할 수 있는 페이지가 열립니다. 여기에 해당 건물에 대한 정보를 입력하면 건물 기준시가 자동으로 계산되어 확인할 수 있습니다.

 

 

이상 건물 기준시가가 무엇인지와 계산방법, 간단하게 홈택스를 이용하여 조회하는 방법까지 알아보았습니다. 유용한 정보가 되었기를 바랍니다.